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Le logement social ou communautaire :


Présentation et distinction1

Le développement d’un ensemble immobilier représente un investissement financier majeur difficile à réaliser pour une personne seule. Mais en joignant leur force, plusieurs personnes issues de groupes vulnérables de la société québécoise ont réussi à développer des immeubles adaptés à leurs besoins et à améliorer considérablement leurs conditions de vie.

Chaque année au Québec, approximativement 3 000 logements sociaux et communautaires sont construits. Ces immeubles visent à offrir des logements à des individus et des groupes pour qui les marchés immobiliers et locatifs privés ne sont ni adaptés à leurs besoins ni abordables financièrement. Ces logements ont comme caractéristique de répondre de manière durable aux besoins de sécurité physique, financière et sociale de leurs habitants. Bien que la majorité de la population l’ignore, il existe des habitations sociales et communautaires dans presque tous les villages et toutes les villes du Québec. Six cents villes et villages du Québec comptent au moins un immeuble de logements sociaux ou communautaires.

Certains projets comptent aussi peu que quatre logements, d’autres en comptent plus de mille. Plusieurs projets ont la forme de tour d’habitation, alors que d’autres sont des ensembles de maisons unifamiliales ou semi-détachées. On trouve aussi des duplex et des triplex éparpillés dans un quartier, des ensembles de maisons de ville et même des maisons de chambres. Certains projets sont des constructions neuves, d’autres des immeubles rénovés et d’autres encore le résultat de conversion (une ancienne école, une usine désaffectée, un couvent inutilisé, etc.).

Qui habite dans ces immeubles?


Chaque projet de logement social ou communautaire cible un objectif précis et une communauté particulière afin de répondre à ses besoins. La gestion de l’immeuble n’est jamais liée à la recherche de profit. On trouve des immeubles où les locataires ont des déficiences physiques nécessitant la présence continue de personnel sur place pour offrir les services requis et la présence ponctuelle, mais régulière, d’intervenants.

Le financement d’un projet d’habitation sociale ou communautaire


Différents programmes visent à soutenir le développement et l’adaptation de logements communautaires et sociaux. Le gouvernement du Québec offre le programme « AccèsLogis Québec » (ALQ). Selon le site web de la Société d’habitation du Québec (SHQ) (http://www.habitation.gouv.qc.ca/), un projet accepté dans le cadre du programme ALQ recevra un financement qui lui permettra de couvrir 50 % des coûts du projet (achat du terrain, contrats avec les professionnels, architectes, ingénieurs, arpenteurs, notaires, etc. — contrat avec l’entrepreneur général, taxes, assurances, financement). Le programme définit des normes et des montants maximums pour chacun des postes budgétaires du projet.

Pour être accepté par le programme ALQ, le projet doit aussi bénéficier d’une « contribution du milieu » (la municipalité, des commandites, des dons, etc.) qui représente 15 % des coûts.

Les dépenses autorisées par le projet sont parfois inférieures aux coûts réels de réalisation, surtout lorsqu’il y a des caractéristiques architecturales particulières et des adaptations domiciliaires. Le groupe promoteur doit alors trouver des sources de financement supplémentaires pour compléter le budget. Toutefois, la SHQ prévoit un financement légèrement supérieur pour la construction de logements destinés aux personnes handicapées.

De plus, dans certains cas, il devrait être possible de compléter un budget ALQ avec le programme fédéral appelé « Stratégie de partenariats de lutte à l’itinérance (SPLI) ». Gérée par Ressources humaines et Développement des compétences Canada, la SPLI contribue au financement de certaines initiatives en habitation dans les principales villes du Québec. Au moment d’écrire ces lignes (mai 2013), la SPLI a une enveloppe budgétaire garantie de plusieurs millions de dollars par année pour les cinq prochaines années.

Coût du loyer dans un logement social ou communautaire


Dans le cadre du programme AccèsLogis Québec, le montant des loyers est fixé au moment de l’entrée des premiers locataires, à 95 % du prix du marché pour un logement similaire dans la même région. Cependant, 50 % des locataires ont droit de bénéficier du Programme de supplément au loyer (PSL).

http://www.habitation.gouv.qc.ca/programme/programme/supplement_au_loyer.html.

Cette aide financière fixe la contribution du locataire pour le paiement du loyer à 25 % de ses revenus. Le PSL comble la différence auprès du propriétaire.

L’autre moitié des locataires doit payer le plein montant du loyer. Plusieurs d’entre eux ont toutefois accès au Programme d’allocation-logement.

http://www.revenuquebec.ca/fr/citoyen/situation/faible_revenu/programmes_Allocation-logement.aspx

Différence entre le logement social et le logement communautaire

Les logements sociaux


Les logements sociaux sont la propriété des gouvernements ou des villes, généralement par le biais d’un Office municipal d’habitation (OMH).

L’avantage des logements sociaux tient au fait que ces immeubles sont gérés par des professionnels salariés et bénéficient de l’accès à des ressources supplémentaires en cas de situation financière difficile (par exemple, si un vice caché apparait quelques années après la construction).

Toutefois, la gestion de ce type de propriété est davantage régie par des normes bureaucratiques que dans le secteur communautaire et les locataires peuvent parfois avoir plus de difficulté à être entendus des gestionnaires, car ceux-ci dépendent, ultimement, des autorités municipales ou gouvernementales.

Aux yeux de la Loi, les locataires des immeubles de logements sociaux construits avec le programme ALQ ont les mêmes droits et obligations que ceux de n’importe quel locataire du marché privé.

Les logements communautaires


Les logements communautaires sont la propriété d’organismes privés (coopératives ou organismes sans but lucratif).

Les coopératives ont un fonctionnement qui met l’accent sur l’engagement et la participation maximum des locataires, qui sont aussi les actionnaires de la coopérative. C’est donc l’assemblée générale des actionnaires-locataires qui élit le conseil d’administration, décide des règlements d’immeuble, adopte le budget, vote les plans d’entretien et les loyers. Les avantages en termes de contrôle démocratique, de prise en charge et de réduction des coûts sont donc évidents.

Mais la formule a aussi ses points faibles. Elle exige des locataires qu’ils soient capables de faire preuve de disponibilité, y compris pour assumer des tâches parfois moins agréables tels le recouvrement de sommes dues, l’entretien de l’immeuble, la tenue des livres, le paiement des factures (assurances, taxes foncières, etc.), la sélection des nouveaux locataires, et autres responsabilités similaires.

L’engagement dans un projet de coopérative d’habitation nécessite donc une réflexion préalable sérieuse et la volonté ferme de maintenir son engagement de manière permanente une fois installé dans l’immeuble.

Finalement, comme les locataires habitant en coopérative ont davantage de pouvoir sur la gestion de l’immeuble, ils ont des droits réduits devant la Régie du logement. Ils ne peuvent pas, par exemple, contester une hausse de loyer décidée par la coopérative.

Les organismes sans but lucratifs (OSBL)


Les OSBL ont aussi des avantages et des défauts à titre de propriétaire d’un logement communautaire. Les OSBL sont dirigés par un conseil d’administration (CA) qui compte au moins un tiers de représentants des locataires. Les autres membres du CA sont habituellement sélectionnés par l’assemblée générale des membres de l’OSBL. La composition du membership de l’OSBL dépend de ce qui est prévu aux lettres patentes et aux Règlements généraux de l’OSBL.

C’est le CA de l’OSBL qui rédige les règlements d’immeuble, fixe le loyer, planifie l’entretien, et de façon générale, se charge de gérer l’immeuble. Bref, la qualité du CA d’un OSBL détermine largement la qualité de vie des locataires de l’immeuble.

L’avantage de la formule OSBL est qu’elle permet d’élargir le bassin de recrutement des membres du CA à toute la population. Ainsi, le CA peut compter autour de la table des gens compétents, disponibles et intéressés par le projet. En contrepartie, cette formule a aussi son point faible. Bien qu’ils soient motivés par les meilleures intentions, les membres du conseil d’administration des OSBL qui ne vivent pas dans l’immeuble ne saisissent pas toujours l’ensemble des retombées des décisions adoptées par le CA sur la vie quotidienne des locataires.

Les protections juridiques des locataires vivant dans des OSBL d’habitation sont les mêmes que celles offertes à tous les locataires du Québec. Toutefois, plusieurs OSBL incluent dans leurs baux des règlements et des clauses particulières, liés à la mission de l’organisme, qui peuvent limiter certains recours devant la Régie du logement contre le propriétaire.

1 Document fourni par Stéphan Corriveau, directeur du Réseau québécois des OSBL d’habitation (RQOH), 2013

2014-07-23

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