Permettre l’installation de jeunes ménages dans une commune littorale attractive : les tentatives de Bréhal
Depuis une trentaine d’années, les communes littorales françaises connaissent un essor démographique important du fait de l’installation de ménage. Les espaces littoraux sont devenus au fil des ans des espaces de vie convoités. Résider en bordure littorale a désormais un prix. La convoitise d’un espace a eu un effet levier sur les prix de l’immobilier. Cette augmentation des prix de l’immobilier et du foncier se traduit par une éviction du marché des ménages à faible ressources. Ces derniers n’ont pas la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier littoral.
Certaine municipalité comme Bréhal essaye d’agir sur le marché de l’immobilier et de favoriser l’installation de jeunes ménages.
Bréhal : une commune attractive située entre deux pôles urbains
 Commune du Sud Ouest du département de la Manche, Bréhal est située entre deux pôles d’emplois : Coutances et Granville.
Bréhal appartient à la Communauté de Communes « Entre Plage et Bocage ». Depuis mars 2005, le territoire de l’EPCI est couvert par le SCOT du Pays de la Baie du Mont Saint Michel.
La D 971, qui relie Coutances à Granville, positionne Bréhal à 20 minutes de chaque pole. La D 13 permet de rejoindre Saint Lô. La commune profite de sa situation géographique en bordure littorale et à proximité de pôle d’emploi.
Un dynamisme démographique important
La situation de Bréhal la rend attractive. Cette attraction est perceptible par l’évolution démographique de ces 40 dernières années. La population de Bréhal a été multipliée par 1,9 entre 1968 et 2008. En 2008, elle compte près de 2 987 habitants. La croissance de la population depuis 1968, est plus du à l’arrivée d’habitants qu’au solde naturel. Ce gain de population est en partie expliqué dans le PLU de Bréhal53. Bréhal est une commune proche de l’agglomération granvillaise. Elle profite depuis une vingtaine d’année, de la redistribution de la population (mouvement de périurbanisation). La commune de Bréhal est sous influence de l’agglomération granvillaise. Bréhal constitue un pole de service intermédiaire pour les communes environnante, qui participe également à son attractivité.
Bréhal est donc une commune attractive. Cependant la structure de la population montre qu’elle est vieillissante. La part des moins de 30 ans tant à diminuer au profit des personnes plus âgées. Par ailleurs, la commune présente un indice de vieillissement supérieur à 1,6. La part de moins de 30 ans dans la population est de 28,8 %. Les 15-30 ans représentent 13,35 % de la population (soit 399 habitants). Cette part a diminué de 4 points de pourcentage entre 1999 et 2008. Parallèlement la part des plus de 60 ans est de 34, 4 %.
Le vieillissement de la population sur Bréhal est important. Le PLU datant de 2008 montre que le phénomène tend à s’accélérer. Ce phénomène semble expliqué par l’installation de jeunes retraités sur le territoire.
Une croissance démographique qui induit une importance de l’activité à la construction
Le parc de logement de Bréhal est caractérisé par sa jeunesse. En effet, 27,5 % des résidences principales ont été construites entre 1999 et 2005. La commune compte en 2008 près de 2 359 logements dont 59,1 % sont des résidences principales (1 394 logements). L’augmentation du parc de logement de Bréhal traduit une pression foncière forte. La part des logements vacants est résiduel (3,7 %).
Le parc de logement est caractérisé par la forte présence de logement individuel qui représente 90,7 % du parc. 200 logements sont des appartements. La taille des logements est également caractéristique. Près de 48 % des logements ont plus de 5 pièces. Les petits logements sont peu présents environ 7,4 % du parc (soit 103 résidences principales). Le parc de logements locatif concerne 31,3 % des résidences, dont 8,9 sont des logements locatifs sociaux.
Le marché immobilier de Bréhal est tendu. La faiblesse du taux de logement vacants tend à le prouver. L’attraction du territoire a également eu pour effet d’observer une augmentation des prix du foncier et des prix de vente des biens immobilier. Cette augmentation à peine freiné par la crise financière de 2008, évince les ménages aux ressources les plus faibles du marché immobilier.
Les préoccupations des élus
Dans les années 2000, la municipalité de Bréhal se lance dans la réalisation de plusieurs équipements (une médiathèque, un centre multi accueil…). La construction de tels équipements nécessite une fréquentation pérenne pour la réussite du projet. La création d’un centre multi accueil nécessite donc la fréquentation d’enfants. Or le phénomène de vieillissement de la population peut freiner la fréquentation des équipements.
Les écarts de revenus au sein de la population bréhalaise peut être source de tensions est de clivages. Seulement 35 % des habitants de Bréhal ont des revenus supérieurs à la moyenne communale (22 738 €). Il apparaît nécessaire d’instaurer le principe de mixité sociale et urbaine dans les projets d’aménagement. Favoriser l’accession à la propriété ou l’installation de ménages aux ressources faibles doit conduire la pensée politique des habitants.
L’activité touristique représente une part importante de l’économie locale. La fréquentation saisonnière apporte un soutien à l’activité commerciale ainsi qu’aux l’activités de loisirs (golf, école de voile, centre équestre…). Cette activité saisonnière est source d’emploi pour la commune. Ces emplois souvent saisonniers sont majoritairement destinés aux jeunes. Il s’agit pour la plupart de jeunes locaux ou de jeunes venant de l’extérieur. L’exercice d’un emploi saisonniers leurs assure un complément de ressource lorsqu’ils sont étudiant ou un revenu quand « être saisonniers » est devenu un emploi. L’hébergement des saisonniers se posent pour une commune touristique comme Bréhal. L’occupation d’un logement dans une commune ou le parc locatif est tendu en période estivale peut se révéler onéreux. Or l’occupation d’un emploi saisonnier est effectuée pour s’assurer des revenus complémentaires. Un lieu de résidence éloigné du lieu de travail entraîne des coûts. Trouver des solutions pour l’hébergement permet de répondre à ses situations et de mieux accueillir les saisonniers sur la commune.
Les préoccupations des élus de Bréhal sont donc multiples et orientés vers l’amélioration de l’accès au logement et au maintien des jeunes sur le territoire. L’installation de jeunes sur le territoire pourrait permettre d’inverser le phénomène de vieillissement de population, d’assurer la fréquentation des équipements communaux, de favoriser la mixité sociale et enfin de dynamiser économiquement, démographiquement la commune. Pour répondre à ces enjeux, la municipalité va s’engager dans différents projet comme le projet de la Ferronnerie (en 2005) et la création d’une Zone d’Aménagement Concertée (en cours actuellement).
L’opération de la Ferronnerie, un projet qui ne tient pas ses promesses… Le projet de la Ferronnerie
L es besoins en logements locatifs et la volonté d’accueillir des jeunes en situation d’emploi, ou en recherche d’emploi fait naître le projet de la Ferronnerie au début des années 2000. La municipalité a acquis d’anciens ateliers situés en bordure du centre ville. Ces ateliers destinés à la démolition, laisser la possibilité à la réalisation d’un projet d’aménagement.
 Dans la perspective d’augmenter l’offre locative, de diversifier l’offre de logement proposée, de répondre aux besoins des populations spécifiques (jeunes ménages, jeunes en insertion professionnelle ou en situation d’emploi temporaire, les personnes âgées, …), la municipalité a missionnée un bureau d’études (CDHAT) pour l’assistance à la maîtrise d’ouvrage.
L’opération prévoit la réalisation de deux bâtiments soit un ensemble de 23 logements locatifs sociaux. Le projet intègre la construction de logement pour l’accueil de ménage mais également une structure de FJT.
Photos n° : Bréhal - L’opération de la Ferronnerie
Auteur : LECAUDEY A.
Le bâtiment n°1 se compose de 13 logements : 10 T3, 2 T2 et 1 T4 en duplex. Certains logements donnent le droit à un garage. Le bâtiment dispose également de cave. Le bâtiment est composé de 2 logements locatifs (1 T1 bis et 1 T2) et de 8 logements foyer. La présence du foyer dans le bâtiment nécessite des espaces supplémentaires : une salle pour le foyer, un bureau et une buanderie. A terme, le projet prévoit la mise en place de venelle afin de lier le projet au centre ville.
 Les logements locatifs sont pris en charge par les services de la mairie. La mairie a en charge de trouver des locataires pour le projet, de les sélectionner… Elle prend le rôle de bailleur social. Le foyer est mis en gestion par convention avec le FJT de Granville. Le foyer de Bréhal est un « foyer soleil », c'est-à-dire une antenne du foyer de Granville.
L
Photos n° : Bréhal- l’opération de la Ferronnerie
Batiment n°2
Auteur : LECAUDEY A.
es logements locatifs construits devant répondre aux objectifs d’accès de ménages aux faibles ressources sont financé en Prêt Locatif Social. D’une part, le PLS permet le conventionnement du logement pour l’obtention d’APL, une réduction de la TVA sur les travaux à 5,5 % et l’obtention d’un prêt bonifié. D’autre part le PLS, plafonne les loyers et les niveaux de ressources des locataires.
Tableau n° : Financement des 15 logements locatifs54
Logement
|
Type
|
Surface
|
Loyer
| |
1
|
T4
|
93,12
|
534,31 €
|
2
|
T2
|
50,67 m²
|
333,92 €
|
3
|
T1 bis
|
41,31 m²
|
290 €
|
4
|
T3
|
59,46 m²
|
375,79 €
|
5
|
T3
|
62,15 m²
|
388,44 €
|
6
|
T3
|
79,98 m²
|
430,14 €
|
7
|
T3
|
70,69 m²
|
429,09 €
|
8
|
T2
|
53,97 M²
|
349,73 €
|
9
|
T3
|
70,05 m²
|
425,73 €
|
10
|
T3
|
69,27 m²
|
421,85 €
|
11
|
T3
|
70,13 m²
|
426,39 €
|
12
|
T3
|
69, 89 m²
|
424,93 €
|
13
|
T2
|
53,97 m²
|
349,73 €
|
14
|
T3
|
70,38 m²
|
427,21 €
|
15
|
T3
|
70,05 m²
|
425,90 €
|
Dépenses TTC
|
|
Recettes TTC
|
|
Charges immobilière
|
83 204 €
|
PLS Bancaire
|
1 022 190 €
|
Travaux VRD
|
910 063 €
|
Autofinancement
|
113 585 €
|
Honoraires
|
114 470 €
|
|
|
Frais Divers
|
28 038 €
|
|
|
Total
|
1 135 775 €
|
Total
|
1 113 775 €
|
Les logements du foyer ne sont pas financés de la même manière compte tenu de leur caractère et de leurs objectifs. L’opération est donc financée en Prêt Locatif Aidé d’Intégration. Le PLAI permet : une réduction de la TVA au taux de 5,5 % ; une subvention de l’Etat, une subvention d’équilibre du Conseil Général de la Manche, un prêt bonifié au taux de 2,95 % sur 15 ans, une contribution d’Action Logement, une subvention de la CAF.
Dépenses TTC
|
|
Recettes TTC
|
|
Charges immobilière
|
27 103 €
|
Subvention Etat (20 %)
|
84 380 €
|
Travaux VRD
|
314 020 €
|
Subvention Conseil Général
|
70 196 €
|
Honoraires
|
39 676 €
|
Subvention CAF
|
91 00 €
|
Equipementsn
|
52 775 €
|
Subvention Pays de la Baie (Fonds Europées)
|
15 000 €
|
Frais divers
|
9 660 €
|
Subvetion MSA
|
2000 €
|
|
|
Prêt PLAI (2,95%)
|
58 268 €
|
|
|
Prêt CCI (1%)
|
97 615 €
|
|
|
Autofinancement
|
24 775 €
|
Total
|
443 234 €
|
Total
|
443 234 €
|
L’opération de la Ferronnerie a été achevée en 2005. L’opération semble apporter des réponses aux logements des publics spécifiques et notamment des jeunes avec la création du Foyers. L’opération est réalisée par un partenariat d’acteurs entre les collectivités territoriales (commune, communauté, Etat…) et d’autres comme la CAF, Action Logement….
Des dysfonctionnements sur l’opération de la Ferronnerie
Monsieur LEMEE, directeur du service urbanisme de Bréhal, indique que « le projet de la Ferronnerie connaît plusieurs échecs ». Il précise qu’il n’occupait pas encore le poste en 2005. Actuellement, les services de la mairie ont en charge la sélection et la recherche de locataire.
Le projet est né d’une forte volonté politique pour le logement des jeunes mais les élus « s’aperçoivent que la Ferronnerie ne les règle pas ». Bréhal est une commune urbanisée mais à tendance rurale. « Localement, on a des réticences dans les constructions à étage ». Les personnes venant sur Bréhal recherchent un pavillon ou une maison groupée mais ne souhaitent pas habiter dans un appartement. Ludovic LEMEE observe un turn over important sur ces logements. Le taux d’occupation des logements ne semblent pas être satisfaisant pour assurer la rentabilité de l’opération.
Le turn over et le faible taux d’occupation des logements peuvent être expliqué par des loyers jugés trop élevés et des imperfections dans la réalisation de la construction (absence de volet…).
Le Foyers Soleil semble fonctionné. L’importance de son occupation fait nourrit de nouveaux projets. Les élus de la communauté, face aux nombres de travailleurs saisonniers souhaitent proposer des gîtes collectifs (chambres de 2 personnes, avec une kitchenette). Ce projet pourrait voir le jour en parallèle de la construction du carrefour des animations sur Saint Martin de Bréhal. Il s’agit d’un projet dédié au tourisme et à la valorisation du havre de la Vanlée. Le coût prévisionnel du projet est de 1 400 000 €. Il est actuellement encore à l’étude et à la recherche de financement. Le contexte actuel de crise des finances publiques pourrait compromettre la réalisation de ce projet.
L’opération de la Ferronnerie avait des objectifs importants. Ces derniers ne semblent pas être satisfaits aux regards des impressions du directeur des services de la ville. L’accueil durable de jeunes ménages sur cette opération n’est pas acquis pour le moment.
L’accession aidée à la propriété : la Zone d’Aménagement Différée de la Chénée La naissance du projet
Le projet de la ZAC du Chênée est né de plusieurs constats : la montée des prix du foncier exclus les ménages aux ressources faibles, le vieillissement de la population et le départ de jeunes ménages vers d’autres communes. Comme l’explique Ludovic LEMEE, « de nombreux ménages venaient se renseigner en mairie afin d’obtenir un terrain à construire ». Les prix pratiqués sur la commune ne permettaient pas à ces ménages de construire leur logement. Ces ménages partent donc vers d’autres communes où les prix du foncier sont moins onéreux.
Face au départ de jeunes ménages et le vieillissement de la population, les élus nourrissent des inquiétudes. En effet, la présence de jeunes ménages avec enfants permet d’assurer la fréquentation des équipements municipaux comme l’école, le relai d’assistante maternelle, l’école de voile… Si les jeunes quittent la commune pour s’installer ailleurs, c’est risquer la fermeture et l’absence de fréquentation des équipements.
Le souhait d’accueillir de jeunes ménages, de permettre aux jeunes locaux de s’installer et également la possibilité d’accéder à un certain cadre de vie attractif fait naître un nouveau projet. Le projet de la ZAD de la Chênée permettrait la mise en vente de parcelle en accession aidée.
L’étude pré-opérationnelle de la ZAD de la Chênée
AJOUTER BILBLIOGRAPHIE ARTICLE DE PRESSE TABLE DES SIGLES PLAN D’AMENAGEMENT BREHAL +ARGENTAN QUARTIER ST MICHEL+ BAREME ALLOCATION FAMILIALE + FSL si possible
|
