Zoom sur : Les freins à l’accès au logement des moins de 30 ans
Les différentes situations de jeunesse expriment des besoins en logements diversifiés. La satisfaction de ces besoins en logement passe par l’arrivée dans logement. Le parcours effectué pour accéder à un logement peut être freinés par différents facteurs liés à la situation, la localisation, les moyens financiers… du locataire ou l’accédant à la propriété. Suite à cette étape d’accès au logement, les jeunes doivent se maintenir dans le logement. Les freins au maintien dans un logement sont similaires à ceux de l’accès aux logements. Une brève présentation de ces obstacles doit être faîte pour anticiper les actions potentielles à mettre en place pour agir sur l’accès au logement des jeunes.
L’instabilité de l’emploi La notion de « précarité» renvoie à une perception de pauvreté. Selon la définition, la précarité est un temps de forte incertitude sur la conservation ou la récupération d’une situation acceptable, dans un avenir proche… La précarité de l’emploi est donc une situation dans laquelle le futur est incertain. Le salarié ne sait pas si sa situation est pérenne. En 2005, près d’un quart des salariés étaient dans une situation d’emploi précaire ou instable, du fait de la nature de leur contrat de travail (Contrat à Durée Déterminée, l’Iintérim) ou de l’insatisfaction ou de l’insécurité par rapport à l’emploi.
La précarité de l’emploi
Le ralentissement économique perçu au milieu des années 2000, se traduit selon l’INSEE13, par une perturbation des débuts de carrières professionnelles. Entre 2003, « près d’un jeune sur dix n’a pas occupé un emploi au cours de l’année. En contexte de crise, les emplois précaires sont plus vulnérables puisqu’ils sont utilisés pour faire face à la conjoncture. En temps de diminution de l’activité productive (baisse de la demande, absence de contrat…), c’est le travail temporaire qui est dans un premier temps « sacrifié ».
En 2004, près d’un jeune actif sur dix est en emploi temporaire et près de 28 % des actifs qui l’étaient en 2003, ont connu où connaissent une période de chômage, ou d’inactivité. L’étude montre également que la qualification n’assure plus l’obtention d’un emploi, même si les jeunes diplômés (Bac +2 et +) trouvent plus rapidement un emploi stable que les jeunes actifs non diplômé. Aujourd’hui le passage par des emplois temporaires pour les jeunes actifs apparaît comme une étape d’essai, un tremplin vers un emploi à durée indéterminé.
Les Contrats à Durée Déterminée
En France, en 2007 on compte 8% des actifs en CDD (source INSEE). Il s’agit d’un contrat de travail limité dans le temps, régie par l’article L 1242-2 du Code du travail. L’employeur peut y avoir recours en cas de remplacement d’un salarié, d’accroissement temporaire d’activité ou d’emploi à caractères saisonniers. Un CDD est signé pour quelques semaines à 18 mois maximum. Il est renouvelable une fois.
L’intérim
En 2007, 2% des actifs ayant un emploi sont intérimaires, soit 547 000 personnes. Le travail temporaire s’identifie par un contrat entre un salarié et une entreprise de travail temporaire. Le salarié est envoyé dans une autre entreprise afin d’y réaliser une tâche précise et ponctuelle. Le contrat de travail avec la dernière entreprise est limité. Cette forme d’emploi répond à un besoin ponctuel de la part d’une entreprise, lors de période de fortes activités ou d’un remplacement.
Selon GIVORD P.14, la multiplication des contrats temporaire « rend la relation d’emploi plus fragile, et les passages par le chômage plus fréquent ». Cette épisode de travail temporaire s’il est long à des conséquences autre que celle du cadre professionnel. « En début de vie active, l’accès au crédit ou à un logement autonome sont souvent liés à l’obtention d’un emploi stable ». Ces deux statuts de travail sont perçus comme de l’instabilité, de la précarité puisque temporaire… Cette perception engendre une méfiance de la par des propriétaires bailleurs dans le cadre d’une location et des banquiers, dans le cadre d’une accession à la propriété. La viabilité financière du locataire ou de l’accédant est mise en doute. L’accès à un logement ou à un prêt pour l’accès à la propriété peut être refusé par peur qu’il ne puisse honorer le loyer ou le remboursement du prêt. Cette forme d’emploi peut donc être un frein à la location ou à l’achat d’un bien immobilier.
Les stages
Le stage est une période d’immersion dans le monde professionnel. Il permet d’acquérir de nouvelles compétences et d’appliquer des connaissances acquises au cours de la formation. Il peut s’effectuer sur quelques jours à quelques mois.
Le stage est souvent l’aboutissement d’une formation. Il constitue la dernière étape à franchir avant de rentrer dans la vie active. La majorité des stagiaires sont de jeunes adultes qui sont à la fin de leurs cursus scolaire. Le statut de stagiaire est un statut précaire. Le stage est le prélude de la vie active sans pour autant que la stagiaire bénéficie des mêmes droits que les actifs. La convention de stage entre le lieu de formation, le stagiaire et l’entreprise peut être assimilée à un contrat de travail. Il détermine les tâches que la stagiaire devra réaliser, la durée du stage, les horaires de travail…
Le décret n°2008-96 du 31 janvier 2008 vient réglementer l’exercice du stage. Il concerne les étudiants et élèves de l’enseignement technique, les élèves des établissements d’enseignement secondaire, les personnes qui effectuent un stage d’initiation, de formation ou de complément de formation professionnelle. Le versement d’une gratification est obligatoire lorsque le stage à une durée supérieure à deux mois. La gratification minimale doit correspondre à 12,5% du plafond horaire de la sécurité sociale (actuellement la gratification est de 417,09 € par mois). Le décret précise que la rémunération « est due au stagiaire sans préjudice du remboursement des frais engagés pour effectuer le stage et des avantages offert, le cas échéant, pour la restauration, l’hébergement et le transport ».
L’exercice du stage est devenu ces dernières années, une étape clés dans l’accès au monde du travail et relève parfois d’un parcours remplis d’obstacle. Déjà en 1975, Jacques GUIGOU15 relevait que lors d’une période d’augmentation du chômage, les jeunes sont incités à effectuer un ou plusieurs stages avant de rentrer dans la vie active. Ils se situent dans un interstice entre le monde de la formation et le marché du travail. La pénurie d’emploi incite à la « stagification », c'est-à-dire la réalisation de plusieurs stages après l’obtention du diplôme. Cette multiplication des stagiaires est un avantage pour les entreprises puisqu’elles ont moins de charges salariales que si elle avait procédé à une embauche. Pour autant, la réalisation de stage ne garantie pas l’obtention d’un emploi dans cette même entreprise. Le phénomène de stagification est aujourd’hui limité par la réglementation. Les entreprises refusent dans de nombreux cas, de prendre des stagiaires non conventionnés, qui impliquent de multiples contraintes.
Le statut de stagiaire est précaire, de part la rémunération mais également par la nature du statut. Le stagiaire n’est pas encore intégré au marché du travail. L’accès et le maintien dans un logement est donc perturbé par ce statut et comme l’emploi temporaire (CDD, intérim), il interfère dans l’accès à un logement ou d’un prêt bancaire.
La montée du chômage
Selon l’INSEE, le chômage représente l’ensemble des personnes de 15 ans et plus privées d’emploi et en recherchant un. Depuis les années 70 et les chocs pétroliers ont assiste à l’augmentation du nombre de chômeurs. Dans les années 70-80, le chômage est qualifié de « conjoncturelle » puisque relié au ralentissement de la croissance économique. Depuis le début des années 80, la forte augmentation du chômage révèle un déséquilibre profond et durable du marché du travail. Les causes de cette augmentation sont multiples comme les transformations du marché du travail, les différentes crises économiques… En 2008, Le taux de chômage en France est supérieur à 11%.
Se loger : un effort dans le budget des ménages
La part des dépenses pour le logement prend une place importante dans le budget des ménages. Non seulement, le ménage doit s’acquitter d’un loyer ou du remboursement d’un prêt mais également honorer les charges induites par l’occupation d’un logement (le chauffage, l’eau, l’alimentation…) et l’imposition.
Depuis une vingtaine d’année, on constate son augmentation. En 200516, le poids du logement dans le budget des ménages est estimé à 18 %. ACCARDO et BUGEJA expliquent que le poids du logement dans un budget rassemble « les loyers acquittés par les locataires ou aux remboursements des prêts immobiliers des accédants, aux charges, dépenses d’eau, d’énergie et d’entretien courant du logement, aux assurances et aux impôts immobiliers (taxe d’habitation, taxe foncière) » (p33.)
L’augmentation des prix de l’immobilier
Depuis le début des années 90, on observe une augmentation du prix de l’immobilier. L’indice « INSEE - notaire » montre une augmentation des prix de l’immobilier à partir de 1998. L’indice de 100 en 1990, passe à 260 en 2008. Le prix des biens immobiliers a plus de doublé en 20 ans. Cette augmentation est ralentie par le contexte économique de 2008, mais ce ralentissement est observée repars à la hausse dès 2009.
Cette augmentation des prix de l’immobilier influe sur le prix du foncier. En effet, elle perturbe l’accès des ménages à un logement, qui vont s’éloigner pour pouvoir accéder à la propriété. Cet accès passe par l’achat d’un bien immobilier ou la construction. L’attrait d’un espace et la diminution de son espace constructible font accroître les prix.
Ces augmentations ne sont pas homogènes à l’ensemble du territoire. L’immobilier apparaît plus fort dans les centres villes et les bordures littorales que dans les espaces ruraux. Cette différenciation des territoires est remarquable en Ille de France; où le poste de dépense des ménages pour le logement est supérieur en moyenne de 13% à celui de la province.17 Le foncier quand à lui à augmenté mais les surfaces achetées sont plus petites.
L’indice de référence des loyers montre une croissance importante mais moins forte que la croissance des prix de l’immobilier. Cette inflation des prix de l’immobilier impact sur le budget des ménages et influent sur la localisation de leur résidence principale. L’accès d’un logement pour un jeune ménage est restreint à des espaces accessibles à leur budget que ce soit pour la location d’un bien ou l’accession à la propriété. Le lieu de résidence n’est pas maitrisé totalement mais fortement influencé par le prix de l’immobilier. De fort prix de l’immobilier sur un territoire peut contraindre à un éloignement du lieu de travail et oblige les ménages à se rendre mobile.
Si l’accès dans un logement est difficile par le prix de l’immobilier, il est aussi restreint par les importantes garanties demandées par le bailleur ou les banques. Le risque de ne pas recevoir le versement du loyer ou le remboursement d’un prêt explique la multiplication des garanties à fournir : Caution, personnes se portant caution, revenus… Toutes ces justifications permettent de juger si le ménage est capable d’honorer les paiements. Or dans le cas des jeunes, il peut s’avérer difficile de rassembler l’ensemble de ces justifications. L’étude de l’UFC que choisir (aout 2011) sur les pratiques des agences immobilières, montre qu’un locataire ayant un salaire 3 fois supérieur à son loyer se voit refuser l’accès au logement car il n’a pas de garant. Ces agences sont un intermédiaire entre le bailleur et le locataire. Cet intermédiaire a un coup. L’étude met en évidence des honoraires prohibitifs pratiqués par les agences immobilières. En effet, elle s’élève en moyenne à 93 % du loyer alors que le locataire ne doit que la rédaction du bail.
Les charges inhérentes à l’occupation d’un logement
Le poids du logement dans le budget des ménages ne prend pas seulement en compte le loyer ou le remboursement des prêts induits, il s’étend aux dépenses alimentaires, charges énergétiques et imposition. Ces charges locatives apparaissent de plus en plus conséquentes dans le budget des ménages. En effet, on observe depuis quelques années une augmentation des services publics locaux (eau, enlèvement des ordures ménagères), des énergies (fioul, électricité, gaz, pétrole…).
La part de l’énergie dans le budget des ménages
Selon une étude de l’ADEME,18 pour les ménages les plus pauvres, les dépenses énergétiques représentent 15% du budget alors que pour les plus riches, il est inférieur à 6 % du budget du ménage. D’autre part, elle montre également une différenciation géographique entre ville et espaces ruraux. Les dépenses énergétiques sont plus importantes en milieu rural. L’indice du prix de l’énergie est estimé à 4,2 % par an entre 1996 et 2006. Selon l’ADEME, cette augmentation des coûts participe à un creusement des inégalités sociales. Les ménages les plus pauvres occupent plus souvent des logements dégradés et énergivore, c'est-à-dire qu’ils ne sont pas performant en terme d’isolation, de chauffage… Cette perte d’énergie entraîne une consommation supplémentaire qui impact sur le budget des ménages.
Le lieu de résidence des ménages les moins aisés est souvent situé à l’extérieur de la ville, où le marché de l’immobilier ne leur est pas accessible. Cette localisation résidentielle les rend dépendant de la voiture. L’augmentation du carburant influe également sur le budget des ménages. L’étude montre que la part de l’énergie dans le budget des ménages les plus pauvres est passée de 10 à 15 % entre 2001 et 2006. L’inflation des prix de l’énergie vient perturber le maintien dans le logement. Elle vient remettre en cause le budget du ménage.
L’imposition (taxe d’habitation et taxe foncière)
Le poste de budget « logement » doit également prendre en compte l’imposition du logement. La taxe d’habitation est une taxe perçue par les collectivités locales. Les occupants d’un logement meublé ou non à usage privatif (hors résidences universitaires, chambres d’hôtes) depuis le 1er janvier de l’année en cours y sont assujettis.
La taxe d’habitation est variable d’une collectivité à une autre. L’administration prend en compte dans son calcul : la valeur locative brute du logement et les abattements (enfant à charges, revenus modestes). La valeur locative dépend de la localisation du bien. Les locataires et propriétaires doivent s’acquitter de cette taxe.
La taxe foncière (ou impôt locaux) est également perçue par les collectivités locales et les départements. Elle est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours. Elle est égale au revenu cadastral multiplié par les taux fixés par les collectivités locales. Cette taxe comprend la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères. Les propriétaires occupants et les locataires d’un logement (sauf si le propriétaire ne l’a pas spécifié dans le contrat de location) doivent s’en acquitter. Elle est calculée sur la base de la taxe foncière des propriétés bâties. Ces taxes s’additionnent et doivent être prise en compte dans le budget d’un ménage.
La mobilité
Faire le choix de la mobilité est motivé par une plus importante étendu des opportunités professionnelles. Se rendre mobile, permet d’étendre les possibles de l’emploi. Cette mobilité géographique induit des déplacements domicile-travail mais également des mobilités résidentielles. LEMISTRE et MAGRINI19, montre par une étude corrélant la distance parcourue et la mobilité que les personnes les plus diplômées sont les plus mobiles. Selon eux, la mobilité serait influencée par le niveau d’étude et la profession des parents. Un jeune peu diplômé dont les parents sont ouvriers serait moins mobile qu’un jeune diplômé BAC +3 dont les parents sont cadre supérieurs.
Aujourd’hui, « être mobile » renvoie à une notion positive. Etre mobile, c’est maîtriser l’information, l’espace et le temps. Les jeunes de moins de 30 ans apparaissent plus mobiles que les personnes actives plus âgés. L’accès au marché de l’emploi conditionne cette mobilité et l’orientation du choix des lieux de vie. L’étude de l’INSEE20 montre bien que les moins de 25 ans sont plus mobiles que les personnes plus âgées. Attirés par les formations de l’enseignement supérieur et le dynamisme économique, les jeunes s’installent en plus grand nombre dans les agglomérations comme Paris.
La poursuite d’une formation et l’entrée dans la vie active poussent à la mobilité géographique et par déduction résidentielle, à travers les stages professionnalisant ou les changements d’emplois en début de carrière. Cette mobilité fait de choix de vie, de parcours professionnel, a des incidences sur le cout du logement qui peut être un frein. La localisation de l’emploi induit sur le lieu de résidence qui lui induit comme on l’a vu précédemment, sur le prix de l’immobilier. La mobilité géographique et résidentielle est à mettre en perspective avec l’ensemble des freins au logement même si elle induit des contraintes particulières, explicités ci-dessous.
Les entrées et sorties d’un logement
L’entrée et la sortie d’un logement induise des coûts.
La recherche d’un logement par le biais d’une agence immobilière entraîne des frais de dossier et un versement d’honoraire pour le locataire. La signature du contrat de location implique le versement d’un dépôt de garantie au quel il faut ajouter le paiement du contrat d’assurance habitation. Ce dernier assure une protection des biens mobiliers et immobiliers lors d’un incident (vols, incendie, dégâts des eaux…). Enfin, l’ouverture des compteurs eau, électricité ou/ et gaz sont à opérer à l’entrée dans le logement.
Le changement de logement entraîne des coûts en matière d’entrée et sortie du logement. Lorsque le locataire décide de quitter un logement, il adresse un préavis de départ du logement à son propriétaire. La durée du préavis est de 3 mois (1 mois pour un logement loué meublé). Le locataire doit s’acquitter du loyer pendant la période de préavis. La durée du préavis peut être écourté si un autre locataire souhaite emménagé ou pour raisons professionnelles.
La double résidence
La mobilité résidentielle peut entraîner la double résidence, c'est-à-dire avoir deux lieux de vie, deux résidences. Les formations par alternance, la réalisation de stage de courte durée, des situations personnelles ou professionnelles contraignent à la double résidence. La distance géographique peut impliquer l’occupation en intermittence de deux logements. Cette occupation a un cout puisqu’il implique le paiement de deux loyers. Les Aides Personnalisés au Logement ne peuvent être cumulé sur deux logements. La mise en avant d’une double résidence pour raison professionnelle peut entrainer un abattement des APL sur un des deux logements..
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