Réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans les logements sociaux
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Fiche n° 10 01/01/2014 Réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans les logements sociaux Art. 199 undecies C du CGI Art. 242 sexies du CGI Art. 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI Art. 46 quaterdecies Y de l’annexe III au CGI Art. 18 quater, II de l’annexe IV au CGI Article 21 de la LF pour 200014 BOI 4 A-3-10 du 25 février 2010 BOI. 5 B-16-10 du 25 février 2010 BOI 4 A-1-11 du 10 mars 2011 BOI 5 B-4-11 du 10 mars 2011 BOI 5 B-5-12 du 16 février 2012 BOI-BIC-RICI-20-10-20120912 Un nouveau régime d'aide fiscale à l'investissement dans le secteur du logement locatif social a été institué par la loi pour le développement des outre-mer et codifié à l’article 199 undecies C du Code général des impôts. Ce dispositif est applicable pour les investissements réalisés entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017. Qui est concerné ? Le dispositif s’adresse aux personnes physiques domiciliées en France qui investissent dans le secteur social directement ou par l'intermédiaire d'une société civile de placement immobilier ou d'une société de personnes établie en France. Dans ce cas, la réduction d'impôt est pratiquée par les associés ou membres dans une proportion correspondant à leurs droits dans la société au titre de l'année au cours de laquelle les parts ou actions sont souscrites. Lorsque l’investissement revêt la forme de la construction d’un immeuble ou de l’acquisition d’un immeuble à construire, la réduction d’impôt ne s’applique que si la société qui réalise l’investissement s’engage à achever les fondations de l’immeuble dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription et à achever l’immeuble dans les deux ans qui suivent la date d’achèvement des fondations. La nouvelle réduction d’impôt peut également être accordée au titre des investissements réalisés par les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition que leurs actions soient intégralement détenues par des personnes physiques. La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux parts ou actions dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de l’article 199 undecies C du CGI sont réunies. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses parts ou actions jusqu'au terme de la location. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Quels sont les investissements éligibles ? Sont visées : - les acquisitions ou les constructions de logements neufs situés outre-mer destinés à la location ou à une opération d'accession sociale à la propriété ; - les acquisitions de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation. L’article 12 de la loi de finances rectificative pour 2009 a complété le dispositif en prévoyant que l'opération peut prendre la forme d'un crédit-bail immobilier et en permettant aux sociétés de portage par l'intermédiaire desquelles l'investissement est réalisé d'ouvrir leur capital aux sociétés anonymes d’HLM. Une fraction du prix de revient des logements doit correspondre à des dépenses supportées au titre de l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable (cf. article 46 AG sexdecies, IV de l’annexe III au Code général des impôts). Les logements doivent être financés par subvention publique à auteur d’une fraction minimale de 5 %. . Cette condition n’est toutefois pas applicable aux logements acquis ou construits à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna. Un agrément est-il nécessaire ? Le bénéfice du dispositif est subordonné à l'obtention d'un agrément préalable du ministre chargé du budget pour les programmes immobiliers excédant deux millions d'euros ou pour ceux réalisés, quel qu'en soit le montant, par des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et ouvrant droit à la réduction d'impôt. Quelles sont les conditions de location des logements ? Les logements doivent être donnés en location nue à des organismes publics ou parapublics (organismes d'habitations à loyer modéré, sociétés d’économie mixte, etc.). Les organismes bénéficiaires de la location doivent sous-louer, à l’état nu ou meublé, ces logements à des personnes physiques, à titre d'habitation principale. La mise en location doit intervenir dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition du logement si elle est postérieure. Le bail doit être consenti pour une durée au moins égale à cinq ans. Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné au respect de plafonds de ressources du sous-locataire et de plafonds de loyer (cf. article 46 AG sexdecies, I et II, de l’annexe III au Code général des impôts). Les logements peuvent être spécialement adaptés à l'hébergement de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services de nature hôtelière peuvent être proposées ; Une fraction égale à 70 % de la réduction d'impôt acquise doit être rétrocédée à l'organisme de logement social, sous la forme d'une diminution des loyers. Cette rétrocession doit être également pratiquée en cas de cession du logement à l’organisme social locataire ou à la personne physique respectant des conditions de ressources. Il convient de préciser qu’une partie des logements doit être sous-louée à des personnes en grande difficulté. Les surfaces et les conditions de ressources et de loyers sont définies par l’article 46 AG sexdecies, III de l’annexe III au Code général des impôts, issu de l’article 1er du décret n° 2010-58 du 15 janvier 2010. Quel est le montant de la réduction d’impôt ? La réduction d'impôt est égale à 50 % du prix de revient des logements, minoré des taxes et des commissions d'acquisition versées ainsi que des subventions publiques reçues. Le prix de revient à retenir est défini par l’article 46 AG sexdecies, VI de l’annexe III au Code général des impôts. Celui-ci dresse, en effet, la liste des dépenses qui peuvent être retenues pour le calcul de l’assiette de la réduction d’impôt. En ce qui concerne les opérations de réhabilitation d'un logement ancien, la base de la réduction d'impôt est égale au prix de revient des logements, majoré du coût des travaux de réhabilitation et minoré, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées et, d'autre part, des subventions publiques reçues. Les travaux de réhabilitation doivent satisfaire aux conditions prévues à l'article 46 AG sexdecies, VII-2, de l’annexe III au Code général des impôts. La base de la réduction d'impôt est retenue dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A, soit 2 348 € par mètre carré de surface habitable. Cette limite est relevée chaque année. A la surface habitable les résidences pour personnes âgées ou handicapées rajoutent les parties communes dans lesquelles des prestations de services sont proposées. Cette limite est relevée chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres du coût de la construction dans chaque département ou collectivité. La limite applicable aux investissements réalisés en 2012 est fixée à 2 309 € HT par m². Comment est utilisée la réduction d'impôt ? La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle s'impute sans limitation sur l'impôt dû. Le solde éventuel est reportable et imputable les cinq années suivantes, sans remboursement possible. Comment est organisée la sortie ? A l’issue de la période de location de cinq ans, le logement doit être cédé à l’organisme de logement social locataire ou à des personnes physiques désignées par cet organisme et respectant des conditions de ressources (cf. article 46 AG sexdecies, V de l’annexe III au Code général des impôts). Le prix doit être fixé par une convention conclue entre les investisseurs et l'organisme, au plus tard à la date de signature du bail. Il doit être fixé en tenant compte de l’avantage fiscal dont a bénéficié le propriétaire cédant. Que se passe-t-il en cas de réalisation de l’investissement par le biais d’une société ? En cas de réalisation de l'investissement par l'intermédiaire d'une société, la réduction d'impôt est pratiquée par les associés ou membres dans la proportion correspondant à leurs droits dans la société. Elle est accordée au titre de l'année au cours de laquelle les parts ou actions sont souscrites, sans attendre l'achèvement de l'immeuble. La réduction d’impôt peut-elle se cumuler avec d’autres dispositifs ? La réduction d’impôt pour investissement outre-mer dans le secteur locatif social ne peut pas se cumuler avec : - la réduction d’impôt pour investissement des particuliers dans le secteur du logement en outre-mer (CGI, art. 199 undecies A) ; - la réduction d’impôt « Malraux » au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans un quartier ancien dégradé (CGI, art. 199 tervicies) ; - la réduction d’impôt Scellier en faveur de l’investissement locatif (CGI, art. 199 septvicies). En outre, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue à l’article cité ci-dessus ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers. Dans quels cas la réduction d’impôt fait-elle l’objet d’une remise en cause ? La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise lorsque les conditions et engagements conditionnant l’application de l’avantage fiscal ne sont plus remplies (conditions de location, conservation des parts de la société par le biais de laquelle l’investissement est réalisé) ou en cas de cession du logement ou des parts ou en cas de démembrement (sauf exception en faveur des contribuables soumis à imposition commune devenus veufs). L’avantage fiscal est-il soumis à plafonnement ? La réduction d'impôt fait l'objet d'un plafonnement spécifique des avantages fiscaux outre-mer (cf. fiche n° 11) et entre également dans le champ du plafonnement global des avantages fiscaux (cf. fiche n° 12). Y a-t-il une déclaration spécifique à déposer ? Aux termes de l’article 242 sexies du CGI, tel que modifié par la Lodeom, les personnes qui réalisent des investissements dans des logements sociaux doivent déclarer à l'administration fiscale la nature, le lieu de situation, les modalités de financement et les conditions d'exploitation de ces investissements. Lorsque les investissements sont réalisés par des personnes morales en vue d'être donnés en location, la déclaration doit indiquer l'identité du locataire et le montant de la fraction de l'aide fiscale rétrocédée à ce dernier. La déclaration doit donner lieu à la délivrance d'un récépissé. Ces informations doivent être transmises sur un support électronique dans le même délai que celui prévu pour le dépôt de la déclaration de résultats de l'exercice au cours duquel les investissements sont réalisés ou achevés lorsqu'il s'agit d'immeubles. Les mentions devant figurer sur la déclaration prévue à l’article 242 sexies du CGI ont été précisées par l’article 46 quaterdecies Y de l’annexe III au CGI (issu du décret n° 2010-136 du 10 février 2010, JO du 12 février). |
